Inventário de imóvel: tudo o que você precisa saber
Como incluir imóveis no inventário extrajudicial? Veja documentação, cálculo do ITCMD, certidões necessárias e prazos de registro.
Por que o imóvel exige atenção especial no inventário?
O imóvel é frequentemente o bem de maior valor no inventário — e o que exige mais documentação. Uma matrícula desatualizada ou uma certidão de ônus pendente pode travar o processo por semanas.
Documentos necessários por imóvel
- Matrícula atualizada (últimos 30 dias) do Cartório de Registro de Imóveis
- Certidão de ônus reais e alienações
- Carnê de IPTU mais recente
- Certidão de valor venal emitida pela prefeitura (base de cálculo do ITCMD)
- Escritura de compra e venda (se não constar na matrícula)
Como é calculado o ITCMD sobre imóvel?
A base de cálculo varia por estado:
- SP: valor venal de referência (ITBI) ou valor declarado (o maior entre os dois)
- RJ, MG: valor venal ou de mercado (o maior)
- PR, RS: valor de mercado declarado pelas partes
O que é certidão de matrícula?
A matrícula é o documento que registra toda a história jurídica do imóvel: proprietários anteriores, hipotecas, penhoras, servidões, compras e vendas. É emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado.
Após o inventário, como o imóvel é transferido?
- A escritura pública de inventário é lavrada no cartório de notas
- Os herdeiros levam a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis
- O registro é feito na matrícula — o imóvel passa oficialmente para o nome dos herdeiros
- O prazo de registro varia de 15 a 30 dias úteis
E se o imóvel tiver irregularidades (sem escritura, em nome de terceiros)?
Imóveis com escritura pública mas sem registro, ou com posse de longa data mas sem documento formal, exigem regularização antes ou durante o inventário. Um advogado especializado pode orientar sobre as opções (usucapião, adjudicação compulsória etc.).
Perguntas frequentes
É possível vender o imóvel antes de concluir o inventário?
Não diretamente. O imóvel só pode ser vendido após a transferência formal para os herdeiros (registro do formal de partilha). Contudo, é possível assinar um compromisso de venda, condicionado à conclusão do inventário.
Imóvel rural tem regras diferentes no inventário?
Sim. Imóveis rurais exigem documentação adicional: ITR (Imposto Territorial Rural) dos últimos 5 anos, CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) emitido pelo INCRA, e georreferenciamento em muitos casos.
O que acontece se não houver escritura do imóvel, apenas contrato de gaveta?
Contrato de gaveta (promessa de compra e venda não registrada) não é suficiente para o inventário. É necessário regularizar a escrituração primeiro — o que pode envolver adjudicação compulsória ou ação judicial específica.
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